THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư. Thẩm định giá dự án đầu tư sẽ giúp nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án. Không phải bất cứ công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C… và các loại công trình này được phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công trình.
1. NỘI DUNG PHẦN THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH BAO GỒM:
a. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất…
b. Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất…
c. Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện…
d. Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về an ninh, quốc phòng…
e. Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
f. Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI…
2. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
a. Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;
b. Vay vốn ngân hàng;
c. Góp vốn liên doanh;
d. Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;
e. Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính.
f. Các mục đích khác.
3. HỒ SƠ CẦN CUNG CẤP
a. Hồ sơ thẩm định giá trị dự án đầu tư
– Giấy phép đầu tư.
– Chứng chỉ quy hoạch kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền cấp.
– Thuyết minh dự án đầu tư và hồ sơ thiết kế cơ sở.
– Bản vẽ quy hoạch phân khúc chức năng 1/500.
– Các văn bản cam kết, thỏa thuận/văn bản chấp nhận đầu tư/phê duyệt dự án đầu tư.
– Biên bản cấp đất, phân chia ranh giới, vị trí thửa đất.
– Văn bản về chính sách ưu đãi đầu tư, miễn giảm thuế.
– Hợp đồng chuyển nhượng/thỏa thuận góp vốn của các nhà đầu tư khác.
– Hợp đồng vay vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng.
– Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng thương mại (nếu có).
– Các hồ sơ, giấy tờ pháp lý khác.
b. Hồ sơ thẩm định giá trị dự án bất động sản
– Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan chức năng.
– Quyết định của UBND tỉnh về việc chấp nhận quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án.
– Sơ đồ vị trí thửa đất.
– Văn bản thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư của Cơ quan chức năng (nếu có).
– Văn bản về cung cấp điện, nước, hoạt động PCCC, xử lý thoát nước… của dự án.
– Văn bản chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư.
– Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở Xây dựng,
– Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của UBND tỉnh.
– Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư.
– Hồ sơ pháp lý, kỹ thuật khác của dự án (nếu có).
– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư (bản sao).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (nếu tài sản là bất động sản đã được cấp giấy tờ đầy đủ).
– Hợp đồng giao dịch, mua bán, cho thuê BĐS (bản sao).
c. Hồ sơ thẩm định giá trị dự án năng lượng
– Quyết định chủ trương đầu tư, thu hồi, cho thuê đất, giao đất, thiết kế cơ sở.
– Giấy chứng nhận đầu tư, phê duyệt quy hoạch.
– Báo cáo tổng mức đầu tư.
– Thuyết minh dự án.
– Giấy phép xây dựng, mua bán điện, hoạt động điện lực, phương án đấu nối điện của dự án, đăng ký bảo vệ môi trường.
– Bản vẽ thiết kế, xây dựng.
– Hồ sơ, pháp lý của tài sản.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
– Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
– Phương pháp thẩm định trình tự
– Phương pháp phân tích độ nhạy
– Phương pháp dự báo
– Phương pháp triệt tiêu rủi ro
